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Les grandes étapes d'achat d'une maison

13 mar. 2019

Acheter une maison ou un appartement est un des investissements les plus importants d’une vie. Vous êtes prêt à sauter le pas et à devenir propriétaire de votre propre bien immobilier?


Acheter une maison n’est pas une décision à prendre à la légère. C’est normal de se sentir enjoué lors de l’élaboration d’un tel projet, mais il ne faut pas pour autant négliger les aspects techniques et administratifs qui s’ils sont mal gérés peuvent devenir un véritable calvaire.


Afin d’éviter les mauvaises surprises, il est nécessaire de connaitre les grandes étapes précédant l’achat d’un bien immobilier. 



Décortiquons les ensemble : 

  1. Prévoir les coûts liés à l’investissement

Lors d’un premier achat, on ne connait pas forcément les coûts que cela peut engendrer. Si certains paraissent évidents comme le paiement du prêt hypothécaire, d’autres le sont moins. 

Trois types de frais sont à prendre en compte :

  • Les frais initiaux comme la mise de fonds, les taxes et les droits de mutation (taxes de bienvenue)
  • Les frais d’occupation : il s’agit par exemple du paiement du prêt hypothécaire, l’impôt foncier, les primes d’assurance. 
  • Les grosses réparations, par exemple la rénovation d’une toiture.

Si vous hésitez entre louer ou acheter, vous pouvez dresser la liste des avantages et des inconvénients. Pour réaliser cette liste, il faut prendre en compte le prix moyen des habitations dans le quartier ou dans la région dans laquelle vous souhaitez vous installer. Cela vous permettra d’avoir une appréciation plus objective de la situation. 

2. Calculer votre capacité d’emprunt

Le remboursement du prêt hypothécaire constitue la principale dépense à prévoir. Pour évaluer la somme que vous pourrez emprunter auprès de l’institution bancaire de votre choix, vous pouvez préalablement dresser le portrait de votre situation financière. Ce portrait permettra de vous assurer de la viabilité de votre projet ainsi que de connaitre le montant que vous pouvez allouer mensuellement au remboursement de votre prêt. L’essentiel étant de ne pas compromettre votre sécurité financière. 

Le coût d’habitation ne devrait pas dépasser 32% du revenu brut familial. Le coût d’habitation est constitué de l’hypothèque, les taxes municipales et scolaires, les assurances et le coût d’énergie. 

Etablir son budget est une étape primordiale. Pour cela vous pouvez dresser la liste des dépenses fixes et variables mensuelles du ménage. 

Par exemple vous devriez prendre en compte votre loyer actuel, les frais de scolarité, d’éventuels prêts en cours, vos dépenses de loisirs (restaurants, voyages, activités diverses,…) etc. 

Une fois cette liste effectuée, vous pourrez la déduire de votre revenu mensuel net (montant gagné par le ménage après impôts et déduction). 

Une fois ce premier calcul effectué, il s’agira de calculer votre capacité d’emprunt et à s’acquitter des frais initiaux grâce à vos économies. Mon expérience me permettra de vous conseiller avec justesse et de vous accompagner. 


3. Financer l’achat de votre maison

Une fois l’étape de calcul passée, vous pourrez présenter plus sereinement votre projet d’achat à votre prêteur ou votre courtier hypothécaire. Grâce au réseau de professionnels dont je dispose, je pourrais vous orienter avec justesse vers un de mes partenaires. 

Le prêteur vous présentera les différentes possibilités de financement, les taux d’intérêt, et vous présentera ce que vous devez faire pour obtenir une approbation du prêt une fois votre maison trouvée. 

Pour avoir l’esprit tranquille, vous pouvez faire le choix de faire pré approuver votre prêt. Les taux d’intérêt et les modalités de financement seront ainsi fixés. Cela vous permettra d’orienter vos recherches selon ces critères. Mais attention, cette pré approbation n’est pas gage de l’obtention de votre prêt ! Cette pré approbation est valable pour une période d’environ 3  à 6 mois. 

De nombreuses variables existent dans les modalités de prêt, comme  :

  • Type d’intérêts (fixe, variable, variable protégé)
  • Calendrier de paiement
  • Durée de remboursement 
  • Terme du prêt hypothécaire : A l’issue de ce terme, vous pourrez négocier de nouveau les conditions de votre prêt
  • Période d’amortissement 
  • Option de remboursement anticipé

Ces différentes données seront à discuter avec votre prêteur. 

Pour mettre toutes les chances de votre côté, pensez à amener avec vous lors du rendez-vous:

  • Les coordonnées de votre employeur 
  • Une preuve de résidence
  • Une pièce d’identité
  • Une preuve de vos revenus 
  • Une preuve de votre mise de fonds
  • Une preuve de vos économies et placements
  • Les renseignements sur vos dette courantes 


4. Trouver la maison ou l’appartement qui vous conviendra 

Lors d’un achat immobilier, il faut adopter une vision long terme.

Quelles seront les évolutions du quartier? Quels sont les projets à moyen/long terme (agrandir votre famille, développer votre activité professionnelle dans un secteur, etc.)?

Plusieurs critères peuvent être pris en compte : 

  • L’emplacement : Quartier plutôt calme ou animé, présence de transports en commun, de commerces de proximités, services. 
  • La taille : Nombre de chambres, présence d’un bureau,…
  • Les caractéristiques particulières : Type de chauffage, présence ou non d’un jardin, d’une piscine, étages ou non, etc. 

La forme de propriété sera aussi à prendre en compte dans votre choix (copropriété, unifamiliale, propriété à revenus, bail foncier, etc.). 

Le choix de votre maison est capital parce qu’il influera sur vos finances et votre style de vie. 

Ma connaissance des secteurs et de l’ensemble des problématiques immobilières, me permettent d’avoir une vision globale grâce à laquelle je pourrais vous orienter.  



5. Faire une offre d’achat et conclure une vente 

Si toutes les étapes précédentes ont été couronnées de succès, c’est le moment de réaliser la promesse d’achat. C’est un contrat qui vous lie juridiquement. Afin d’être certain que l’offre d’achat correspond aux normes légales, n’hésitez pas à faire appel à un professionnel, comme un courtier immobilier. 

La promesse d’achat doit pour être valable contenir les mentions légales suivantes : 

  • Le nom de l’acheteur, du vendeur et l’adresse de la propriété
  • Le prix d’achat proposé au vendeur 
  • Le montant de l’acompte 
  • Les éléments à inclure dans l’achat (ex: les électroménagers)
  • La date de clôture qui correspond à la date à laquelle vous prendrez possession de votre maison 
  • La demande d’un certificat de localisation à jour 
  • La date d’expiration de la promesse d’achat d’achat
  • Toute autre condition de la promesse d’achat

Grâce aux contrats de l’OACIQ que les courtiers immobiliers utilisent, vous serez protégés et certains que toutes les clauses et les conditions s’y trouveront. 

Cette étape du processus sert à trouver un terrain d’entente entre le vendeur et vous. Je vous accompagne tout au long de ce processus de négociation afin de vous permettre de conclure une transaction qui vous sera profitable !

Une fois la promesse d’achat acceptée, je vous accompagnerai dans la réalisation de vos conditions, inspection en bâtiment, financement hypothécaire, obtention de documents importants relatifs à la transaction,…

Si certaines de ces étapes vous paraissent encore un peu floues, ne vous inquiétez pas, je vous assisterai de A à Z tout au long de chaque étape. 

Et en plus toutes les deux semaines, vous trouverez sur mon blog un point particulier sur une des étapes. Restez connectés pour en savoir plus ! 


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Matthieu Le Moëligou

Courtier immobilier

514 364-3315